Практическая реализация. Вероятные проблемы и возможные решения
Основная (общая) проблема, стоящая в процессе практической реализации предлагаемой методологии балансового учета объектов недвижимости, состоит, на взгляд автора, в обеспечении всех необходимых и достаточных условий для запуска учетных процедур. Рассмотрим, какие основные проблемы, необходимо решить, чтобы обеспечить реализацию этого процесса.
Проблема 1.
Как добиться того, чтобы пользователи (эксплуатанты) объектов недвижимости предоставляли необходимые для учета сведения в орган, уполномоченный вести учет в границах определенного территориального сегмента?
Предлагаемое решение
В соответствии с принципом полноты, ведение балансового учета ОН осуществляется непрерывно и сплошным порядком с момента его организации в границах какого-либо территориального сегмента (государства, муниципалитета, города и т.п.). Учет должен вестись на основании надлежащим образом оформленных первичных учетных документов, в которых фиксируются свершившиеся операции по изменению потребительских свойств ОН. Только в этом случае, учет объектов недвижимости становится документальным и доказательным, так как каждая его запись будет подтверждается соответствующим документом.
Как следствие, возникает необходимость принятия обязательной законодательной нормы, действующей в границах того территориального сегмента где осуществляется учет. На основании этой нормы, регистрации должны подлежать все учетные документы (например – договоры аренды), регулирующие взаимоотношения собственника и пользователя объекта недвижимости по поводу изменения потребительских свойств данного объекта. Также, этой нормой должно быть предусмотрено введение обязательного единого отраслевого классификатора, действующего в границах данного территориального сегмента.Введение указанной законодательной нормы не должно повлечь за собой каких-либо серьезных возражений со стороны собственников или пользователей ОН. Почему?
Во-первых, приведенная норма никак не связана с какими-либо дополнительными финансовыми затратами пользователей и собственников объектов недвижимости в пользу государства, т.е. ее введение не несет никакой прямой фискальной нагрузки.
Во-вторых, для ведения полноценного учета ОН и составления территориального баланса недвижимости необходимо отразить в документах учета наличие всего двух балансообразующих переменных, а именно: потребительского функционала всех ОН находящихся в границах этого сегмента, выраженного в кодах отраслевого классификатора и информации о площадях этих объектов, выраженной в кв.м. Эти параметры и сейчас присутствуют в большинстве документов, регламентирующих взаимоотношения собственника и пользователя конкретного ОН. Однако, в этом качестве, они не являются определяющими и носят вспомогательный характер, поскольку встроены в систему товарно-денежных отношений и ориентированы под нужды бухгалтерского учета.
В-третьих, сам по себе такой учет хотя и базируется на принципах бухгалтерского, но все-таки значительно проще последнего и, следовательно, не потребует существенных материальных и организационных затрат со стороны пользователей и собственников ОН.
Проблема 2.
Каким образом, при приемлемых затратах, обеспечить формирование вступительного функционального баланса недвижимости в границах такого крупного территориального сегмента как, например, г. Москва?
Предлагаемое решение
На первый взгляд, данная проблема выглядит не просто трудноразрешимой, а практически нерешаемой. Действительно, согласно тому же принципу полноты – каждая учтенная площадь должна иметь обособленную функциональную полезность в соответствии с принятым отраслевым классификатором, а каждая функциональная полезность, в свою очередь, должна иметь площадь, в границах которой она реализуется.
Таким образом, перед нами стоит задача постановки на учет миллионов городских объектов недвижимости, причем единовременно. Очевидно, что при таком массиве объектов учета, только процесс инвентаризации может занять несколько лет, а за это время, безусловно, произойдут такие изменения потребительского функционала ОН, которые сделают бессмысленными все предыдущие усилия.
Однако, не все так безнадежно. Предлагаемая технология обладает определенной эластичностью и позволяет достаточно легко масштабировать учет как по горизонтали (по площади нахождения объектов учета), так и по вертикали (по глубине классификационной иерархии множеств и подмножеств объектов учета).
Что представляет собой масштабируемость учета по горизонтали?
В разделе Описание методологии учета определено, что основные правила (принципы) и вся методология построения балансового учета идентичны для территориального сегмента (также, являющегося ОН) любой площади и любой степени насыщенности объектами учета, находящимися в его границах. В частности, показано, что полноценный учет ОН может вестись даже в границах отдельного здания (Табл. 1). Следовательно, проект по запуску системы балансового учета ОН можно реализовать, например, в границах отдельного городского района, отработать технологию и, в дальнейшем, последовательно тиражировать ее на все городские районы, с выходом на общегородской территориальный баланс недвижимости.
Однако, масштабирование учета по горизонтали позволяет решить только часть проблемы. Вторая ее часть состоит в том, что даже в границах любого отдельного московского городского района количество объектов учета хотя и снижается минимум на порядок, однако остается неприемлемо большим, что не позволяет провести инвентаризацию и сформировать вступительный территориальный баланс недвижимости в приемлемые сроки. В этом случае нам необходимо масштабировать учет по вертикали, т.е. по глубине классификационной иерархии множеств и подмножеств объектов учета.
Для этого мы выбираем из отраслевого классификатора те категории ОН, которые, во-первых, критически важны для характеристики того территориального сегмента, в границах которого осуществляется учет, а во-вторых, те объекты, в отношении которых процесс инвентаризации будет наименее затратным, например, земельные и водные объекты, здания и сооружения, а также объекты транспортной и коммунальной инфраструктуры. В отношении этих ОН (допустим их число составит 10% от всей совокупности объектов учета) необходимо провести единовременную сплошную инвентаризацию и сформировать вступительный территориальный баланс. Остальные объекты учета, в отношении которых, по каким-либо причинам не была проведена инвентаризация, необходимо отнести к категориям «прочие», для чего в каждом множестве и подмножестве отраслевого классификатора предусмотреть соответствующую графу.
В дальнейшем, территориальный баланс можно будет формировать «построчно», по мере готовности каждой новой отраслевой категории к процессу инвентаризации и включения в общий баланс данного территориального сегмента.В принципе методология учета позволяет создать территориальный баланс недвижимости состоящий всего из одной строки. Это возможно, когда ОН имеет большую площадь и, при этом не имеет в своем составе других объектов учета, например, водных объектов, не имеющих соприкосновения с береговой линией (участки мирового океана).
Таким образом, используя возможности масштабирования учета как по вертикали, так и по горизонтали, становиться возможным формирование территориального баланса недвижимости практически любого территориального образования – от муниципалитета до отдельного государства и далее, вплоть до глобального уровня.
